Prix de l'immobilier à Bordeaux en 2026
Les données ci-dessous proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le registre officiel de toutes les transactions immobilières publié par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Ce sont les chiffres les plus fiables disponibles — les mêmes que ceux utilisés par les notaires.
appartements Bordeaux
maisons Bordeaux
à Bordeaux en 2024
entre 2022 et 2025
Source : DVF DGFiP · Immovrai · Ville-data · Données 2025, mises à jour trimestriellement.
Le marché bordelais en 2026 : stabilisation après correction
Après une décennie de hausse spectaculaire (+47 % entre 2019 et 2023), Bordeaux a connu une correction de l'ordre de 10 à 11 % entre 2022 et 2025. Ce rééquilibrage est sain : les volumes remontent, les acheteurs reviennent à mesure que les taux de crédit se détendent. Le délai moyen de vente s'est allongé à environ 78 jours — ce qui n'est pas un problème pour un bien bien estimé, mais une contrainte réelle pour les biens surévalués.
Ce que j'observe sur le terrain : les biens au juste prix dans les quartiers demandés (Chartrons, Nansouty, Victoire, Bastide) partent encore vite. Ceux qui tentent de tenir les prix de 2022 attendent.
Prix par quartier à Bordeaux
Bordeaux est une ville de micro-marchés. L'écart entre le quartier le moins cher et le plus cher dépasse 50 %. Voici les fourchettes observées sur les transactions DVF 2024-2025 :
| Quartier | Appartements | Maisons / Échoppes | Profil |
|---|---|---|---|
| Hôtel de Ville / Quinconces | 5 000 – 5 500 €/m² | 5 200 – 6 500 €/m² | Hypercentre premium |
| Chartrons / Fondaudège | 4 500 – 5 200 €/m² | 4 800 – 6 000 €/m² | Très demandé |
| Capucins / Victoire / Saint-Michel | 4 200 – 5 000 €/m² | 4 500 – 5 500 €/m² | Vivant, étudiant |
| Nansouty / Saint-Genès | 4 100 – 4 900 €/m² | 4 362 – 5 200 €/m² | Échoppes, familles |
| Saint-Jean / Gare | 3 600 – 4 400 €/m² | 3 900 – 4 800 €/m² | Primo-accédants, investisseurs |
| Bastide (rive droite) | 3 400 – 4 200 €/m² | 3 800 – 5 000 €/m² | Vue Garonne, en hausse |
| Bacalan / Grand Parc | 3 400 – 4 200 €/m² | 3 600 – 4 500 €/m² | En transformation |
| Le Lac / Bordeaux nord | 3 200 – 3 900 €/m² | 3 400 – 4 200 €/m² | Accessible, calme |
Sources : DVF DGFiP · Immovrai · MeilleursAgents · PAP. Estimations indicatives — les prix réels dépendent de l'état, de l'étage, de l'exposition et du cachet. Seule une estimation sur place est fiable.
L'échoppe bordelaise : un bien à part
L'échoppe est la maison de ville typique de Bordeaux : de plain-pied ou R+1, souvent en pierre, avec un petit jardin ou une courette. On en trouve principalement dans les quartiers sud (Nansouty, Victoire, Saint-Augustin, Capucins) et autour de la Bastide. Un bien avec une forte identité — et une forte demande.
Une échoppe en bon état dans Nansouty ou Victoire dépasse fréquemment 500 000 €. Rénovée avec goût, elle peut atteindre 700 000 € à 1 M€. À l'inverse, une échoppe à rafraîchir dans Bacalan ou Saint-Jean offre un excellent levier de plus-value — à condition d'estimer les travaux correctement dès l'achat.
Réglementation 2026 — Ce qui s'applique à Bordeaux
Forte de 14 ans de terrain et d'une solide connaissance des réglementations immobilières, je décode pour vous les textes qui s'appliquent à votre projet. Bordeaux est classée en Zone A pour le PTZ — l'une des zones les plus tendues de France.
PTZ à Bordeaux
En Zone A, le PTZ finance jusqu'à 50 % du coût d'acquisition pour les ménages modestes, mais uniquement sur des logements neufs. Plafond de ressources pour 2 personnes : 73 500 € (revenus N-2). Pour l'ancien, le PTZ n'est pas accessible en Zone A. Bordeaux Métropole complète avec un prêt sans intérêts jusqu'à 20 000 € pour les primo-accédants.
Achat dans l'ancien à Bordeaux
La grande majorité du parc bordelais est de l'ancien — et il est inéligible au PTZ en Zone A. Cela contraint les primo-accédants à un apport plus conséquent. C'est l'un des attraits des communes de la rive droite en Zone B1 (Cenon, Lormont, Floirac), où l'ancien avec travaux reste éligible.
Logements énergivores à Bordeaux
Environ 28 % du parc bordelais est estimé passoire énergétique (F ou G), concentré dans l'hypercentre historique. Les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F depuis 2028. Pour une vente, toutes les classes restent autorisées — mais un DPE défavorable dans un marché qui a corrigé peut peser lourd sur la négociation.
Diagnostics obligatoires à la vente
Pour vendre à Bordeaux : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP. Depuis 2024, un audit énergétique est obligatoire pour les biens classés F ou G. Mon expérience me permet d'organiser ces diagnostics efficacement et d'en tirer les meilleurs arguments — pas de mauvaise surprise en compromis.
Frais d'acquisition 2026
Dans l'ancien (la très grande majorité à Bordeaux) : 7 à 8 % du prix d'achat en frais de notaire. Dans le neuf / VEFA : 2 à 3 %. Sur un achat de 300 000 €, prévoyez environ 22 000 à 24 000 € de frais en sus — à ne pas oublier dans le plan de financement.
Bordeaux en zone tendue
Bordeaux est classée en zone tendue. Cela implique : préavis locataire réduit à 1 mois, taxe sur les logements vacants applicable, et possibilité d'encadrement des loyers selon les dispositifs locaux en vigueur. Pour une vente, la zone tendue confirme la solidité de la demande — atout clé dans le discours auprès des acheteurs investisseurs.
Sources : service-public.fr · ANIL · Décret PTZ n° 2025-299 du 29 mars 2025 · Loi Énergie-Climat 2019. Informations à jour en juin 2026 — susceptibles d'évoluer.
Pourquoi mon profil fait la différence à Bordeaux
Je ne suis pas une agence de Bordeaux centre qui « couvre aussi la rive droite ». Je suis une mandataire de terrain, implantée à La Bastide depuis 2012, qui travaille sur l'ensemble de la métropole — de l'hypercentre historique aux communes de la rive droite. Je connais les acheteurs qui gravitent sur chaque secteur, les prix réels (souvent différents des prix affichés) et les contraintes réglementaires qui font ou défont une vente.
Ce que vous obtenez avec moi : l'excellence du service d'une grande agence — diffusion multi-portails, photographie professionnelle, accompagnement complet jusqu'à l'acte notarié — avec des honoraires significativement inférieurs au barème standard. Mon barème dérogatoire est public (PDF). Pas de surprise, pas de négociation en cours de route.
Pourquoi me confier votre bien à Bordeaux
- ✓Une estimation au prix réel du marché 2026. Le marché bordelais a corrigé de 10 à 11 % depuis 2022. Une estimation sur la base de références périmées vous expose à des mois d'immobilisme et des baisses successives qui fragilisent votre position face aux acheteurs. Mon estimation s'appuie sur les DVF récentes de votre rue — pas sur des moyennes qui ne correspondent pas à votre bien.
- ✓La valeur d'une échoppe ne se lit pas dans les chiffres. L'échoppe bordelaise se vend avec une histoire, un environnement, une façon de vivre. Capter ce premium — et le faire payer — exige une mise en valeur experte : photographie professionnelle, rédaction ciblée, diffusion auprès des bons acquéreurs. C'est ce que j'apporte.
- ✓Le DPE peut faire ou défaire une vente. 28 % du parc bordelais est classé F ou G. La stratégie à adopter — travaux ciblés, décote assumée, audit énergétique — dépend de votre bien, de votre calendrier et du profil des acheteurs ciblés. Je vous aide à prendre la bonne décision avant la mise en marché, pas pendant la négociation.
- ✓Un réseau d'acheteurs actifs sur la métropole. Je travaille en continu sur Bordeaux et la rive droite depuis 14 ans. J'ai des acquéreurs qui cherchent — et je sais lesquels correspondent à votre bien. Ce ciblage réduit les délais et les visites inutiles.
- ✓Des honoraires significativement inférieurs au marché. L'excellence du service d'une grande agence — sans les frais d'une grande agence. Mon barème dérogatoire est public (PDF). Vous savez exactement ce que vous payez, et pourquoi ça vaut chaque euro.
Questions fréquentes — Immobilier Bordeaux
Mes guides par secteur — rive droite & périphérie
J'interviens sur l'ensemble de la métropole bordelaise. Retrouvez les guides détaillés avec données DVF et réglementation locale :